פינוי מחזיקים ודיירים במקרקעין הוא נושא מורכב ורגיש. באתרנו, סקרנו את האפשרויות השונות העומדות לבעל המקרקעין לפינוי הדייר או המחזיק באמצעות צווי פינוי ופסקי דין הניתנים במסגרת הליכים שיפוטיים.
במאמר זה ננתח את האפשרויות השונות של פינוי מחזיקים ודיירים במקרקעין בכוח וללא צו שיפוטי תוך התמקדות בהיבטים המשפטיים והמעשיים של אופן הפינוי בהתאם לחקיקה והפסיקה הישראלית.
הבסיס החוקי לפינוי מחזיקים בכוח ממקרקעין
סעיף 18 לחוק המקרקעין
סעיף 18(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע:
"המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין."
על אף האמור בסעיף 18(א) לחוק המתיר לעשות שימוש בכוח סביר לפינוי תופס המקרקעין, סעיף 18(ב) המגיע מיד אחריו מגביל באופן ברור את אופן השימוש בכוח לפינוי מקרקעין:
"תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם."
הינה כי כן, אף במקרים שיתבארו להלן, בהם מתיר חוק המקרקעין לפנות מחזיק בנכס בכוח, אפשרות זו הינה מוגבלת לעד 30 ימים מיום בו תפס את המחזיק את המקרקעין.
כלומר – על פי חוק המקרקעין, לאחר 30 ימים, בשום פנים ואופן לא ניתן לפנות בכוח מחזיק בנכס – באשר הוא.
סוגי מחזיקים ואפשרויות הפינוי בכוח
פינוי פולש בכוח
הגדרת פולש: אדם שנכנס למקרקעין ללא רשות ומחזיק בהם שלא כדין ומסיג גבול למעשה.
אפשרות פינוי של פולש בכוח: פינוי פולש הינו המקרה הקלאסי המותר בפינוי בכוח סביר על פי סעיף 18 לחוק המקרקעין, בכפוף למגבלת 30 הימים מיום התפיסה.
פינוי פולש באמצעות הליך משפטי: לאחר 30 ימים מיום התפיסה, על מנת לפנות את הפולש, יש להגיש תביעה לסילוק יד.
פינוי שוכר בכוח
הגדרת שוכר: אדם שיש לו זכות חוזית (הגם שאינה בכתב) להחזיק במקרקעין לתקופה מוגדרת.
אפשרות פינוי שוכר בכוח: שוכר אינו אדם שתפס את המקרקעין שלא כדין הואיל וקיבל את החזקה מבעל המקרקעין ועל כן אסור לפנותו מהדירה או המקרקעין בכוח, גם לאחר תום תקופת השכירות.
פינוי שוכר באמצעות הליך משפטי: על מנת לפנות שוכר באמצעות הליך משפטי, יש להגיש תביעה לפינוי מושכר; תביעה זו מתנהלת לרוב בסדר דין מהיר במיוחד ולעתים, בסדר דין רגיל.
פינוי בר-רשות בכוח
הגדרת בר רשות: אדם שקיבל רשות להשתמש במקרקעין (בהסכם או מכללא) ללא תשלום וללא יחסי שכירות בין הצדדים.
אפשרות פינוי בר רשות בכוח: אין לפנות בר רשות בכוח, גם לאחר ביטול הרשות, בר הרשות אינו נחשב לפולש.
פינוי בר רשות באמצעות הליך משפטי: על מנת לפנות את בר הרשות, יש להגיש תביעה לסילוק יד לאחר ביטול הרשות כדין.
פינוי דייר מוגן בכוח
הגדרת דייר מוגן: דייר הזכאי להגנה מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972.
אפשרות פינוי דייר מוגן בכוח: אסור בהחלט – דייר מוגן אינו מחזיק שתפס את המקרקעין שלא כדין ועל כן, אין לפנות דייר מוגן בכוח.
פינוי דייר מוגן באמצעות הליך משפטי: פינוי באמצעות תביעת פינוי (הליך בסדר דין רגיל) ובעילות המנויות בחוק הגנת הדייר ובפסיקה.
דגשים לפינוי בכוח (במקרים המותרים)
- מידת הכוח: יש לשים שעל פי חוק המקרקעין, ניתן להשתמש ב"כוח במידה סבירה" בלבד.
- זכות ההחזקה: יש לשים לב שרק מי שזכאי להחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח.
- מגבלת זמן: השימוש בכוח לפינוי מחזיק מוגבל ל-30 ימים מיום התפיסה או שלילת השליטה.
- הגנה עצמית: סעיף 18 מתייחס גם למניעת הסגת גבול, לא רק לפינוי.
מגבלות וסיכונים
- אחריות פלילית: שימוש בכוח מעבר למותר עלול להוביל לאחריות פלילית על כל המשתמע מכך.
- אחריות אזרחית: מעבר לאחריות פלילית, פינוי דייר או מחזיק שלא כדין עלול להוביל לתביעת נזיקין כנגד המפנה.
- סיכון לאלימות: שימוש בכוח אף במקרים ובאופן המותרים על פי חוק, עלול להוביל להסלמה וליצור תגרה אלימה.
- פינוי לא חוקי: פינוי בכוח של מחזיק שאינו פולש או מסיג גבול עלול להיחשב כעבירה פלילית ולגרור כאמור גם עילה לתביעה נזיקית.
דוגמאות למעשים העשויים להתפרש כפינוי בכוח
המושג "פינוי בכוח" אינו מוגבל רק לשימוש באלימות פיזית ישירה; ישנן פעולות נוספות העשויות להתפרש ולהיחשב כפינוי בכוח.
להלן פעולות שעלולות להיחשב כפינוי כפוי:
- החלפת מנעולים של דלתות הכניסה לדירה או לנכס.
- ניתוק הנכס משירותים חיוניים כגון חשמל, מים או גז.
- פינוי חפצים ותכולה של המחזיק מהנכס ללא הסכמתו.
- חסימת גישה לנכס באמצעים פיזיים.
- הצפה או גרימת נזק מכוון ליצירת תנאים בלתי נסבלים למחזיק על מנת לגרום לו לעזוב את המקרקעין.
- איומים או הטרדה במטרה לגרום למחזיק לעזוב.
- כניסה לנכס ללא הסכמה באופן חוזר ונשנה.
- הצבת שומרים או מאבטחים המונעים כניסה.
- השתלטות על חלקים מהנכס המגבילה את השימוש של המחזיק.
סיכום
פינוי מחזיקים במקרקעין הוא נושא מורכב הדורש הבנה מעמיקה של החוק והפסיקה. חוק המקרקעין מאפשר שימוש בכוח לפינוי רק במקרים מוגבלים של פלישה טרייה (עד 30 ימים), בכל המקרים האחרים, יש לפעול באמצעות הליכים משפטיים מסודרים ולא באמצעות עשיית דין עצמי
חשוב להדגיש כי השימוש בכוח לפינוי הוא חריג ומסוכן מבחינה משפטית.
ככלל, אף במקרים המותרים בפינוי כפוי, הואיל והאירוע עשוי להיות "נפיץ" "ולהתלקח" במהירות אנו ממליצים שלא לפעול באופן עצמאי ולנסות לפנות פולש או מסיג גבול בכוח שלא באמצעות משטרת ישראל.
בכל מקרה של ספק, מומלץ להיוועץ בשירות של עורך דין המתמחה בפינוי מחזיקים ודיירים טרם נקיטת פעולה כלשהי, כדי להימנע מסיכונים משפטיים ומעשיים.
