המושג סילוק יד ממקרקעין הינו מושג העולה לא מעט בתביעות שונות הנוגעות לאחזקה ושימוש במקרקעין.
מהי תביעה לסילוק יד ממקרקעין, כנגד אילו סוגים של מחזיקים אנו נתבע סעד זה ומה הם סדרי הדין בהליך?
כל זאת ועוד במאמר זה.
מהי תביעה לסילוק יד ממקרקעין?
תביעה לסילוק יד ממקרקעין זו תביעה המוגשת כנגד מחזיקים במקרקעין ובה אנו מבקשים מבית המשפט סעד של פינוי וסילוק ידו של המחזיק במקרקעין; ובמילים אחרות – שבית המשפט יורה למחזיק במקרקעין (או למי שעושה בהם שימוש) לפנות את המקרקעין.
חלק גדול מהתביעות לסילוק יד ממקרקעין מוגשות בהליך של פינוי פולשים ממקרקעין.
המקור הנורמטיבי לתביעות לסילוק יד ממקרקעין
המקור הנורמטיבי העוסק בהגנה על המקרקעין וסילוק ידו של גורם מהם הינו חוק המקרקעין תשכ"ט-1969.
על פי סעיף 16 לחוק:
"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."
ובסעיף 18 לחוק:
"(א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין.
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם."
על פי סעיף 18 לחוק, מי שזכאי להחזיק במקרקעין כדין, רשאי להשתמש בכוח סביר על מנת למנוע את הסגת גבולו במקרקעין, או למנוע את שלילת שליטתו או להוציא אדם אדם המחזיק במקרקעין שלא כדין.
מדובר באחד המקרים הבודדים בהם החוק הישראלי מתיר לאדם מן השורה שימוש בכוח סביר נגד אדם אחר.
יש לשים לב שהחוק מתיר שימוש בכוח סביר רק אם מעשה האחזקה או השימוש במקרקעין "טריים", כלומר, בטרם חלפו 30 ימים מהיום בו נתפסו המקרקעין.
לאחר פרק זמן זה, ניתן לפנות את המחזיק רק באמצעות הליך משפטי.
סוגים של גורמים או מחזיקים נגדם ניתן להגיש תביעה לסילוק יד
ישנם לא מעט גורמים שכנגדם ניתן להגיש תביעה לסילוק יד.
ניתן לחלק גורמי אלו ל-2 קבוצות עיקריות.
הקבוצה הראשונה הינה קבוצת גורמים שביצעו מעשה של פלישה ושימוש במקרקעין ללא קבלת רשות כגון:
- אנשים שפלשו לדירות ריקות.
- אנשים שפלשו לשטחים ומגרשים ריקים ועושים בהם שימוש.
לקבוצה הראשונה עשויים להשתייך מקרים נוספים של שימוש במקרקעין שהתחיל ללא רשות, אף אם אין מדובר בפלישה של אדם או בשימוש למגורים, לדוגמא:
- חסימת דרכי גישה למקרקעין.
- בניית גדר בין חלקים במקרקעין שלא בהתאם לשטח על פי הבעלות במקרקעין.
- בנייה על שטח של אדם אחר או שטחים ציבוריים.
ניתן לומר כי המשותף לכלל המקרים בקבוצה הראשונה – שימוש או הפרעה לשימוש במקרקעין ללא שניתנה כל רשות.
הקבוצה השנייה הינה קבוצת מחזיקים שקיבלו רשות לעשות שימוש במקרקעין אך מסרבים לפנותם או להפסיק לעשות בהם שימוש על אף שרשותם הסתיימה.
בקבוצה זו ניתן למצוא מקרים מגוונים, כגון:
- אדם המתגורר אצל קרובי משפחתו ומסרב לפנות את הנכס על אף שהתבקש.
- בן משפחה שקיבל רשות זמנית להתגורר בדירת ירושה ומסרב לפנותה.
- אדם שאחסן את חפציו בנכס לאחר שקיבל את רשות בעל הנכס אך מסרב לפנות את חפציו לכשהסתימה הרשות שניתנה לו.
ישנה קבוצה נוספת של אנשים להם יש חלק במקרקעין משותפים אך הם עושים במקרקעין (או בחלקם) שימוש בלעדי או אסור או כזה המונע משאר השותפים לעשות שימוש במקרקעין, לדוגמא:
שכן העושה שימוש בלעדי ברכוש המשותף.
אחד מיורשי דירה המתגורר בדירה ומסרב לפנותה.
שותף בשטח העושה שימוש בלעדי באותו השטח.
מי רשאי להגיש תביעה לסילוק יד ממקרקעין על פי סעיף 16 לחוק?
על פי סעיף 16 לחוק המקרקעין שהובא לעיל, זכאים לדרוש את מסירת המקרקעין בעל המקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם.
מי הם הגורמים הזכאים להחזיק במקרקעין הזכאים להגיש תביעה לסילוק יד?
העולה מסעיף 16 לחוק, כי אדם הדורש את מסירת המקרקעין נדרש להראות ולהוכיח את זיקתו הברורה למקרקעין.
אין ספק כי בראש ובראשונה, בעלי המקרקעין בעלי הזכות לדרוש את פינוי המקרקעין.
תחת ההגדרה של "זכאי להחזיק בהם", ניתן לכלול סוגים נוספים של בעלי זכויות במקרקעין, כגון:
- חוכרים במקרקעין
- שוכרים
- בעלי זכות חוזית שטרם נרשמה
- יורשים
- ברי רשות
העולה מסעיף 16 לחוק, כי אדם הדורש את מסירת המקרקעין נדרש להראות ולהוכיח את זיקתו הברורה למקרקעין וגורמים שאינם כאלו, אינם יכולים לדרוש את מסירת המקרקעין.
גורמים נוספים הרשאים לדרוש את מסירת המקרקעין
הגורמים האמורים המפורטים לעיל ודומיהם הינם הגורמים שלהם היכולת לדרוש את מסירת המקרקעין באמצעות תביעה לסילוק יד.
הבנה זו קיבלה משנה תוקף בע"א 224/75 מזעקי נ' חדד בה הכריע בית המשפט העליון כי גורמים שאינם בעלי זכויות במקרקעין לא יוכלו לתבוע סילוק יד נגד גורם אחר.
הלכה זו היתה הדעה הרווחת ועל פיה נהגו בתי המשפט השונים עד ליום בו הגיעה לעולם הלכת עוקשי.
ברע"א 5518/98 יוסף נ. עוקשי ואח' בית המשפט העליון דן במשמעות העולה מסעיף 17 לחוק, וכדלהלן:
"מחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת".
על פי סעיף 17 לחוק, זכאי גם מחזיק במקרקעין (אף על פי שאין לו זכות בהם) לדרוש ממי שאין לו זכות לכך, שיימנע מלעשות שימוש או להפריע לשימוש במקרקעין.
ועל כן, קבע בית המשפט העליון כי אדם שמחזיק במקרקעין, על אף שאין לו בהם כל זכות, זכאי לתבוע את סילוק ידו של אחר מהמקרקעין.
העולה מפסק הדין, שאף פולש ומסיג גבול למקרקעין, רשאיים לתבוע סילוק יד ופינוי של מסיגי גבול ופולשים מאוחרים להם וזאת אף שאין להם כל זיקה למקרקעין מלבד היותם מחזיקים.
סדרי הדין בתביעה לסילוק יד ממקרקעין
הליך של תביעה לסילוק יד נידון בעבר בסדר דין מקוצר.
סדר דין מקוצר כשמו כן הוא – סדר דין קצר יותר מהליך בסדר דין רגיל ותביעות שנידונו בסדר דין מקוצר היו מגיעות להכרעה תוך זמן קצר וביעילות יחסית לתביעות בסדר דין רגיל.
בשנת 2018 שונו תקנות סדר האזרחי וכחלק מהשינויים הגדולים בתקנות, בוטל הליך של סדר דין מקוצר.
מאחר וסדר דין מקוצר אינו קיים לאור ביטולו לאחר שינוי התקנות, נכון לכתיבת מאמר זה, תביעה לסילוק יד ממקרקעין מתנהלת ככל תביעה במקרקעין – בסדר דין רגיל לחלוטין על כל המשמעות העולה מכך.
ההבדל בין תביעה לסילוק יד לבין תביעה לפינוי מושכר
תביעה לפינוי מושכר הינה הליך שונה לחלוטין מתביעה לסילוק יד וזאת על אף שבשתיהן הסעד הנתבע הוא אותו הסעד – סילוק ידו של המחזיק במקרקעין.
בעוד שפינוי שוכר בהליך של תביעה לפינוי מושכר (תפ"מ) מתנהל בסדר דין מהיר במיוחד וזאת על פי פרק ט"ז4 לתקנות סדר דין האזרחי, כך שרוב ההליכים מתנהלים בפרקי זמן של 30-60 ימים, תביעה לסילוק יד מתנהלת בסדר דין רגיל כאמור, הליך שעשוי לקחת לעתים מספר שנים.
זאת ועוד, תביעה לפינוי מושכר רלוונטית למקרים בהם מתקיימים יחסי שוכר-משכיר בלבד ולא כנגד מסיגי גבול, פולשים או גורמים שבינם לבין בעל הנכס לא מתקיימים יחסי שוכר-משכיר.
סמכות מקומית בתביעה לסילוק יד ממקרקעין
סעיף 7(א) לתקנות סדר הדין האזרחי קובע כדלהלן:
"תובענה תוגש לבית המשפט המצוי במחוז שיפוט של מקום מגוריו או מקום עסקו של הנתבע או במקום המעשה או המחדל שבשלו תובעים ואם היתה התובענה במקרקעין תוגש לבית המשפט שבמחוז שיפוטו הם מצויים; אם קיים הסכם בין בעלי הדין על מקום השיפוט, תוגש התובענה לבית המשפט שעליו הוסכם." (ההדגשה אינה במקור)
העולה מהאמור בסעיף 7(א) לתקנות סדר הדין האזרחי כי הסמכות המקומית להגשת תביעה לסילוק יד במקרקעין הינה במחוז השיפוט של של המקרקעין.
יש לשים לב כי התביעה יכולה להיות מוגשת בכל בית משפט המצוי באותו המחוז, אף אם הוא ממקומם בעיר מרוחקת מהיישוב בו מצוי המקרקעין וישנם בתי משפט קרובים יותר.
לדוגמא – ניתן לתבוע סילוק יד בבית משפט השלום באשדוד כשהנכס נשוא התביעה ממוקם באילת הואיל והערים אשדוד ואילת משויכות למחוז הדרום.
תביעה לסילוק יד שהוגשה בחוסר סמכות מקומית
במידה והוגשה תביעה לסילוק יד במחוז אחר מהמחוז בו מצויים המקרקעין, יכול הנתבע להגיש בקשה להעברת התביעה למחוז השיפוט הנכון.
כפי שיתבאר להלן, יש הבדל בין חוסר סמכות מקומית לחוסר סמכות עניינית.
במקרים בהם הוגשה תביעה בחוסר סמכות עניינית, ניתן "לרפא את הפגם" ולדון אף במחוז אחר ככל והנתבע לא התנגד לכך בהזדמנות הראשונה.
כלומר, ניתן לדון באופן היפותטי, תביעה לסילוק יד במקרקעין בנוגע לנכס הממוקם באילת, עשויה להתדיין בבית משפט שלום בקרית שמונה.
ועל כן, במידה והוגשה תביעה לסילוק יד במחוז אחר מהמחוז בו מצוי המקרקעין, יש להעלות טענה זו בהזדמנות הראשונה ולבקש להעביר את ההליך לבית משפט במחוז בו מצויים המקרקעין.
סמכות עניינית בתביעות לסילוק יד – מה הערכאה המוסמכת לדון בתביעה?
סמכותה העניינית של ערכאת השיפוט בתביעה לסילוק יד תלויה לרוב בזהות הצדדים או סוג הנכס.
ככלל, למעט מקרים יוצאים מן הכלל, תביעה לסילוק יד נדונה בבית משפט שלום.
יחד עם זאת, ישנם מקרים בהם תביעת פינוי וסילוק יד תידון בבית המשפט לענייני משפחה או אצל המפקח על הבתים המשותפים.
תביעה לסילוק יד בבית המשפט לענייני משפחה
סעיף 1 לחוק בית המשפט לעניני משפחה, תשנ"ה-1995 קובע כי ענייני משפחה אחת מאלה:
"תובענה אזרחית בין אדם או עזבונו לבין בן משפחתו, או עזבונו, שעילתה סכסוך בתוך המשפחה, יהא נושאה או שוויה אשר יהא" (בנוסף לאמור בסעיף 1(1) לחוק)
ובסעיף 1(2)(א) מגדיר החוק כי 'בן משפחה' לעניין זה הינו האמור ברשימה זו:
- בן הזוג, לרבות ידועה בציבור, בן זוג לשעבר, ובן זוג שהנישואים עמו פקעו (החוק מוסיף שנושא התובענה נובע מהקשר שהיה בהיותם בני זוג).
- ילדו של התובע ואף ילדו של בן הזוג (כלומר – הבן החורג).
- הוריו של התובע, או הורי בני זוגו ובני זוגם של ההורים (לדוגמא: בעלה של החמה שאינו אביה של אשתו של התובע).
- נכדו של התובע.
- סבו וסבתו.
- אחיו ואחיותיו, שלו ושל בת זוגו (גיסים וגיסות).
על פי האמור עולה כי תביעה בין בני דודים אינה נידונה בבית משפט לענייני משפחה.
בתביעות סילוק יד ופינוי מושכר בין בני משפחה על פי הרשימה דלעיל וכשעילת התביעה הינה סכסוך בתוך המשפחה, תידון התביעה בבית המשפט לענייני משפחה בלבד והואיל וסמכותו הינה סמכות ייחודית (אינה מקבילה).
יש לשים לב כי במרביתם הגדול של המקרים העילה הינה סכסוך בתוך המשפחה (קשה לומר שלתביעת פינוי וסילוק יד של אב כנגד בנו אין רקע של סכסוך בתוך המשפחה) ועל כן, תביעות אלו כמעט תמיד ידונו בבית המשפט לענייני משפחה וככל ותוגש תביעה שכזו לערכאה אחרת, הרי שאין לה סמכות לדון בה.
תביעה לסילוק יד אצל המפקח על הבתים המשותפים
סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כדלהלן:
"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח."
עוד קובע סעיף 72(ג) לחוק כדלהלן:
"האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות"
ובנוסף, בסעיף 73 לחוק:
"ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:(1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;(2) נציגות הבית המשותף."
כלומר, ישנם מספר גורמים הרשאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח על הבתים המשותפים ובענייננו, תביעה בדבר הסגת גבול, בין לדירה אחרת ובין לרכוש המשותף.
וכפי שהובהר לעיל, ישנם לא מעט מקרים של הסגת גבול ושימוש בלעדי ברכשו משותף ועל כן, מוגשות תביעות רבות של סילוק יד בין בעלי דירות בבית משותף בעניין הסגת גבול ושימוש ברכוש משותף.
אגב, יש לשים לב שעל מנת שלמפקח על המקרקעין תהיה סמכות לדון בתביעה שכזו, לא מחייב שהבית המשותף אכן יהיה רשום כבית משותף ודי שהוא יהא ראוי להירשם כבית משותף על מנת שתהיה למפקח סמכות לדון בתביעה זו.
סמכותו של המפקח על המקרקעין בתביעות לסילוק יד ופינוי בשל הגת גבול לרכוש משותף או לדירה אחרת הינה סמכות מקבילה לבית משפט שלום.
כלומר, ניתן להגיש תביעה זו ולנהלה הן בבית משפט שלום והן אצל המפקח על הבתים המשותפים.
הגשת תביעה לסילוק יד ממקרקעין בבית משפט השלום
במקרים שהצדדים אינם בני משפחה ובתביעות שאינן מוגשות למפקח על הבתים המשותפים, הערכאה המוסמכת להגשת תביעה לסילוק יד ולקבלת צו עשה לפינוי הינה בית משפט השלום.
יש לשים לב כי להבדיל מסמכות עניינית הניתנת "לריפוי" ועל כן כאמור, ניתן לנהלה אף בבית משפט שבמחוז שיפוט אחר, העדר סמכות עניינית אינו ניתן "לריפוי" ולא ניתן לנהל תביעה בחוסר סמכות עניינית של אותה ערכאה.
כמובן שככל והסמכות העניינית מקבילה ולא ייחודית, התובע יכול לבחור להגיש את תביעתו בכל אחת מאותן הערכאות המקבילות.
לסיכום:
ברי כי שמירה והגנה על הבעלות במקרקעין הינם מהחשובים ביותר לבעל מקרקעין ותפיסה והחזקה בהם על ידי מסיג גבול או כל גורם שאינו מורשה, פוגע אנושות בקניינו ובמקרקעיו.
על כן, ברי כי יש לפעול בנחישות ובמהירות נגד כל גורם המערער את בעלותינו או הפוגע בקנייננו.
הליך של סילוק יד הינו הליך מורכב שעשוי להתנהל על פני תקופה שאינה קצרה.
בהליך זה ישנן חקיקות ופסיקות שהינן ייחודית להליכי פינוי וסילוקי יד ועל כן, על מנת להצליח בהליכים אלו, נדרש לנהלם באמצעות עורך דין מנוסה בתביעות פינוי וסילוקי יד.
משרדנו ליווה לקוחות רבים בהצלחה בתביעות לסילוק יד ופינוי והינו מהמובילים בתחום.
לייעוץ וליווי בתביעה לסילוק יד ופינוי של מחזיקים בנכס או בדירה, ניתן ליצור קשר ישיר עם עו"ד אילן יששכר, מחבר מאמר זה, בטלפון מספר >>> 072-3322233.
