תביעה לפינוי מושכר

שוכר שלא משלם לכם את דמי השכירות, שהפר התחייבויות חוזיות ואף מסרב לפנות את הנכס, עשוי למצוא עצמו מתמודד עם תביעת פינוי מושכר שתמצה עמו את ההליכים. מאמר זה ישמש אתכם כמדריך להגשת התביעה – עם סדר הפעולות המלא משלב איתור עילת התביעה ועד להשלמת הפינוי בפועל:

מתי אפשר להגיש תביעה לפינוי מושכר?

הגשת תביעה לפינוי מושכר תתרחש בדרך כלל באחד משני מצבים:

1. כאשר חלה הפרה יסודית בחוזה השכירות שמקימה עילה לפינוי השוכר, למשל העדר תשלום דמי שכירות, השחתה או גרימת נזק לנכס או שימוש לא חוקי בדירה.
2. כאשר תקופת השכירות הסתיימה זה מכבר אך השוכר מסרב לפנות את הנכס וזאת על אף שידוע לו כי השכרתו הסתיימה. 
3. הפרה צפויה של הסכם השכירות בה ברור כי הסכם השכירות עתיד להיות מופר.

קיימות עילות נוספות שעשויות להקים עילת תביעת פינוי מושכר וביניהן אי תשלום לוועד הבית, גרימת מטרד או הפרעה לשכנים, היעדר תשלום ההוצאות השוטפות של הנכס כגון חשבון הארנונה והחשמל ועוד.

חשוב שתדעו:

כלל הנסיבות שבגינן אפשר להגיש תביעת פינוי צריכות להיות נסיבות ברורות המעידות על דפוס מסוים – כלומר כאלה שמתרחשות באופן עקבי או מצטבר שגורם לעוד נזקים, מטרד והפסדים כלכליים ושמקורן לא במעידה חד פעמית מצד השוכר. לשם הדוגמא: במידה וחזר צ'ק של השוכר מכוון שלא היה לו כיסוי אך הוא דאג לשלם את דמי השכירות תוך ימים ספורים וזו היתה הפרתו היחידה, סביר להניח כי בית המשפט לא יפסוק לפנותו בגין מעידה זו.

יחד עם זאת, יש לא מעט בעלי דירות שיזהו "נורה אדומה" כבר עם העדר תשלום השכירות הראשונה או תלונת השכנים וששואפים לחתור לטיפול כמה שיותר מהיר בבעיה. במקרה כזה ייתכן שיהיה אפשר להביא לעזיבת הדייר במהירות בעזרת אמצעיים קדם-משפטיים ובכך להימנע מהגשת תביעה יקרה וממושכת יותר.

כיצד תדעו האם מדובר בבעיה זמנית או חד פעמית ומתי צריך לפעול משפטית לפינוי המושכר?

לשם כך, עליכם לבחון את התנהלות השוכר מרגע שנוצרה הבעיה ועד לשלב זה:

• האם הודיע לכם על המחאה שעלולה לחזור?
• האם העביר את התשלומים ברשויות על שמו ושילם אותם עד לתקופה שבה נקלע לקשיים?
• האם עדכן אתכם על בעיה כלכלית נקודתית וביקש ארכה לתשלום דמי השכירות?

סיטואציות כאלה מלמדות על בעיה זמנית ולכן מומלץ לפתור אותן באופן פרטני. ככל שהבעיה נמשכת ומחמירה והחובות מצטברים – בעיקר באופן שבו אתם נאלצים "לרדוף" אחרי הדייר וללא מענה ותיקון המחדלים מצידו, סביר להניח שצריך ועדיף להתחיל לפעול מולו משפטית ולהתחיל בהליך של פינוי מושכר.

תהליך פינוי מושכר

כפי שיתבאר להלן, תביעה לפינוי מושכר מעניקה למשכיר את הזכות לנהל הליך משפטי מהיר בסדר דין מיוחד, שעם סיומו יתקבל פסק דין לפינוי של הדייר בצירוף הוצאות ההליך. כל עוד ניתן פסק דין המורה על כך, שאלת הפינוי אינה מוטלת בספק (ככל ולא יוגע ערעור על פסק הדין) וכעת נותרת רק שאלת מועד העזיבה המדויק, שתלויה בכיבוד פסק הדין על ידי השוכר בהמשך סירובו להתפנות ומקנה בכך למשכיר את האפשרות למצות את ההליך המלא דרך הוצאה לפועל במידה והדייר לא יכבד את פסק הדין.

הגשת תביעה לפינוי מושכר

כתב התביעה יכיל את כל הטיעונים מצד בעל הנכס (המשכיר והתובע) שבגינם הוא דורש בפינוי הנכס מצד הדייר שלו. חשוב להבהיר כי זהו הליך משפטי ספציפי שבו הסעד היחיד שניתן לבקש הוא את פינוי המושכר בלבד. במילים אחרות, לא תוכלו לצרף תביעה כספית לכתב התביעה שלכם למעט תביעת הוצאות המשפט. אם אכן נגרמו לכם הפסדים כלכליים כתוצאה מהפרות הדייר, ניתן לתבוע אותם בהמשך דרך תביעה כספית נפרדת.

מסמכים שחשוב לצרף לתביעה

• אסמכתאות התומכות בטענות התובע: חוזה השכירות, נסח טאבו און אישור זכויות המוכיחים את בעלותו על הנכס, תכתובות מול השוכרים לרבות מכתבי התראה שכבר נשלחו אליהם, התראות מהרשויות או וועד הבית על חובות שהצטברו, תיעוד לנזקים בנכס וכל פרט נוסף שעשוי להיות רלוונטי.
• תצהירי עדות ראשית מצד התובע, תצהירי עדים אם יש.
• תשלום אגרת התביעה בסך 729 ₪ (נכון לשנת 2024).

את התביעה יש להגיש לבית משפט שלום במחוז בו ממוקם הנכס.

על ההבדלים בין הליך מהיר לבין הליך רגיל

בעבר, תביעה לפינוי מושכר היתה מתנהלת בסדר דין רגיל ועל כן, תביעה שכזו יכלה להתברר במשך למעלה משנה וחצי, פרק זמן ארוך במיוחד בו השוכר עשוי להגדיל את חובותיו ונזקיו של המשכיר גדלים מדי יום וזאת בנוסף לעלויות כבדות של הליכי הפינוי.

בשנת 2008 תוקנה החקיקה (במסגרת פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי) מה שהביא לעולם את אחד ההליכים המהירים ביותר שקיים במדינת ישראל – תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר. 

התיקון לחוק שכה נדרש על מנת לתת למשכירי הדירות סעד דחוף לפינוי המושכר,  מאפשרת למשכירי הדירות להביא לפינוי הדייר בהליך מהיר במיוחד בן 60 ימים שבסופו עתיד להתקבל פסק דין לפינוי המושכר וצו פינוי.

צירוף סעדים נוספים לתביעת הפינוי  

סדרי הדין בתביעה לפינוי מושכר

 כמו בכל תביעה המתנהלת בסדר דין מהיר וכדי לייעל את ההליך עד כמה שניתן, עם הגשת כתב התביעה יש להמציא את כלל המסמכים הרלוונטיים לתביעה,  כגון:

• תצהיר עדות ראשית.
• נסח טאבו או אישור זכויות המוכיחים את זיקתו של התובע לנכס.
• הסכם שכירות.
• אסמכתאות להפרת הסכם השכירות.
• עדויות ותצהירים של עדים נוספים.
• תמלולי שחות והקלטות.
• תמונות וקטעי וידאו רלוונטיים.

הנתבע נדרש גם להמציא יחד עם כתב ההגנה את כלל המסמכים התומכים בטענותיו.

במידה ויוגש כתב הגנה, בית המשפט יקבע מועד לדיון הוכחות (מועד אחד בלבד)לבירור התביעה.

המועד להגשת כתב הגנה

בתביעה לפינוי מושכר, על הנתבע להגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים מקבלת כתב התביעה (מקבלת התביעה ולא מיום שנפתח התיק).

יש לשים לב שפרק הזמן להגשת כתב הגנה בהליך זה קצר מפרקי זמן בהליכים אחרים המתנהלים בסדר דין מהיר בו ניתן להגיש תוך 45 ימים. 

כל עוד התביעה ומסמכיה הוגשו כסדרם. לאחר הגשת התביעה, תישלח הודעה לשוכר על פתיחה בהליכים משפטיים ובה דרישה להגשת כתב הגנה מצידו בתוך 30 ימים.

גילוי מסמכים – 

כאמור, בהליך זה, כלל המסמכים מוגשים יחד עם כתבי הטענות – התובע מצרף את כלל מסמכיו עם כתב התביעה והנתבע מצרף את כלל מסמכיו עם כתב ההגנה.

בעל דין המבקש לצרף מסמך בשלב מאוחר יותר רשאי לעשות זאת באישור ביהמ"ש בלבד.

אשר על כן, אין הליך של גילוי מסמכים.

דיון הוכחות

על פי התקנות, בית המשפט יקבע דיון הוכחות לבירור התביעה שיתקיים עד ל-30 ימים מיום הגשת כתב ההגנה.

בדיון ההוכחות על התובע לנסות להוכיח את טענות התביעה ועילות הפינוי להן הוא טוען תוך שהוא סותר את טענות ההגנה של הנתבע.

הנתבע לעומתו ינסה להוכיח את טענות ההגנה שלו תוך ניסיון לסתור את עילות התביעה של התובע.

מניסיוננו, כמעט בכל דיוני ההוכחות בתביעות פינוי, בית המשפט מנסה להביא את הצדדים להסכמות ולייתר את ההוכחות.

דיון ההוכחות בתביעה לפינוי מושכר קצר יחסית להליכים אזרחיים אחרים ולרוב, בית המשפט יקצה בין 10-20 דקות לחקירות של כל צד.

פסק דין בתביעות פינוי מושכר

תקנות סדר הדין האזרחי מחייבות את השופטים (ככל ולא אישר אחרת נשיא בית המשפט) לתת פסק דין בתוך 14 ימים מיום שהתקיים דיון ההוכחות.

בפועל, ברוב המקרים פסק דין מוקדם יותר וזאת מלבד הניסיון של בית המשפט להביא את הצדדים להסכמות כאמור לעיל.

הגשת תביעות שכנגד – 

הודעת צד ג' (צד שלישי) –

הודעת צד ג' זו הודעה בה הנתבע מודיע לצד ג' כי במידה והוא יחוב על כתב התביעה, הרי שלדעתו מי שאמור לשאת בחיוב זה הינו אותו צד ג' ולא הוא ולמעשה, הוא מצרף אותו להליך באופן זה.

על פי התקנות, בתביעה לפינוי מושכר לא ניתן להגיש הודעת צד ג' לבעלי דין אחרים.

אופן הליך הסיכומים – 

על מנת לייעל את ההליך, בתביעות בסדר דין מהיר הסיכומים אינם מוגשים בכתב אלא נטענים בעל פה בתום דיון ההוכחות. כך גם בהליך זה של פינוי שוכר והכל על מנת להגיע לבירור התביעה במהירות האפשרית.

תצהיר עדות ראשית בפינוי מושכר –

בהליך זה, תצהיר עדות ראשית מוגש יחד עם כתב התביעה ולא לאחר מכן, כמו הליכים דומים המתנהלים בסדר דין מהיר.

סוג התצהיר אותו מגישים בהליך של פינוי מושכר הינו תצהיר בגצ"י – תצהיר מקוצר שאינו מפרט את כלל העובדות שלא כמו בתצהיר עדות ראשית המוגש בהליכים אזרחיים אחרים. 

סמכות עניינית בתביעה לפינוי מושכר 

כידוע לכל, לא ניתן להגיש תביעה בכל ערכאה אפשרית.

לכל סוג של תביעה ישנה את הערכאה וסוג בית משפט שלו הסמכות לדון בתביעה זו.

במקרים מסוימים ישנה סמכות עניינית ייחודית לערכאה מסוימת ובמקרים אחרים ישנה סמכות מקבילה לערכאה נוספת.

בתביעה לפינוי מושכר הסמכות העניינית לתביעה זו הינה סמכותו של בית משפט השלום.

סמכות עניינית בפינוי מושכר במשפחה

החריג לאמור לעיל הינו בסכסוך בין משפחה.

הערכאה לה הסכמות העניינית בפינוי מושכר שבין בני משפחה הינה בית המשפט לענייני משפחה בלבד.

יש לשים לב לכך שבית המשפט לענייני משפחה לא "קונה" סמכות בסכסוך של כל קרבה משפחתית אלה בסוגי הקרבה המובאים בסעיף 1 לחוק בתי המשפט לענייני משפחה.

סמכות מקומית בהליך של פינוי מושכר

ברי לכל כי במידה והתובע מתגורר בצפון הארץ והשוכר מתגורר בנכס הממוקם בדרום הארץ, אין הוא יכול להגיש את התביעה בצפון הארץ ולגרור את הנתבע לאזור מגוריו.

ולכן, בית המשפט שלו הסכמות המקומית לדון בתביעות לפינוי מושכר הינו בית המשפט שבמחוז שיפוטו ממוקם הנכס. 

מחוז השיפוט בו התובע יכול לנהל את התביעה הינו כלל המחוז ולא העיר הספציפית בה ממוקם הנכס על אף שקיים בו בית משפט שלום.

לדוגמא: במידה והנכס ממוקם בתל אביב, התובע יכול לנהל את תביעת הפינוי בבית המשפט השלום בהרצליה על אף שישנו בית משפט שלום בתל אביב וזאת מכוון שהרצליה הינה חלק ממחוז תל אביב.

יש לשים לב – להבדיל מחוסר סמכות עניינית, העדר סמכות מקומית ניתן לריפוי ולכן במידה והתובע הגיש תביעה בבית משפט לא אין סמכות מקומית והנתבע לא התנגד לכך בהזדמנות הראשונה, התביעה תידון בבית המשפט בו הוגשה התביעה.

פרק הזמן הניתן בצו הפינוי לפינוי הנכס

פרק הזמן בהם מורים בתי המשפט לשוכר לפנות את המושכר משתנה בהתאם לנסיבות, סוג הנכס (מגורים או מסחרי), סוג הנתבעים (אדם בודד בריא, אדם הסובל ממגבלות או משפחה  עם ילדים) ואופיין של עילות התביעה.

מלבד מקרים יוצאי דופן, פסקי דין לפינוי מושכר מורים על פינוי שנע בין ימים בודדים לעד כחודשיים מיום מתן פסק הדין בהתאם לנסיבות כאמור.

ערעור על פסק דין בתביעה לפינוי מושכר

חשוב שתדעו: עצם ההגשה לא תעכב את ביצוע פסק הדין לפי הוראותיו ולכן אם ברצונו להימנע מפינוי הנכס והמשך בהליכים נגדו, עליו להגיש בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.

על תהליך פינוי מושכר דרך הוצאה לפועל

כפי שכבר הזכרנו קודם, גם במקרה שבו ניתן פסק דין והשוכר מסרב לציית לו, אפשר להמשיך ולמצות את הליכי הפינוי.

אם פרק הזמן שהקציב השופט לפינוי המושכר כבר חלף, יש לגשת כבר בבוקר למחרת ללשכת ההוצאה לפועל המשויכת לאזור הגיאוגרפי של כתובת הנכס ולפתוח תיק לשוכר. פעולה זו מסירה מכם הלכה למעשה את הצורך להמשיך ולפעול בעצמכם מול הדייר ו"נכנסת בנעליכם" עד להשלמת הפינוי, בעזרת סנקציות והליכים בהם גוף ההוצאה לפועל מוסמך לנקוט.

כדי לפתוח תיק פינוי בהוצאה לפועל, עליכם להגיש את פסק הדין, העתק מהודעת הפינוי שנמסרה לדייר ואת טופס ההוצאה לפועל שעניינו "מתן הוראה לפינוי מושכר בהתאם לפסק דין" (טופס 500). שימו לב: בטופס יש לציין מי תרצו שיבצע את הפינוי בפועל: בא כוחו של הזוכה (כלומר עורך דינכם או גורם מייצג אחר), בעל תפקיד בלשכת הוצל"פ או בעל תפקיד מטעמו של בא כוח. אם לטעמכם יהיה גם צורך בסיוע משטרתי להוצאת הדייר מהנכס, יש לציין זאת בטופס.

מתן אזהרה לפני פינוי

לאחר פתיחת התיק, תישלח לשוכר התראה מהוצאה לפועל ובה אזהרת פינוי לנכס בתוך 20 ימים. כזוכים, תוכלו לציין שאתם אלו שמעוניינים להמציא את מכתב האזהרה לשוכר. בתום תקופה זו, אפשר לגשת לאכיפה וביצוע בפועל של הוראות פסק הדין.

פינוי המושכר

אם גם מכתב האזהרה לא עודד את הדייר לפנות את המושכר, קבלן פינוי מטעם רשות האכיפה והגבייה יגיע לפינוי פיזי של הדירה ולמסירתה לזוכה. פינוי זה עשוי לכלול פריצה לנכס, הוצאת השוכר ומשפחתו (אם ישנם ילדים קטינים המתגוררים עמו, הליך הפינוי יכלול גם גורמי רווחה) והוצאת חפציו.

הפינוי בפועל יתרחש בתוך 14 ימים מחלוף פרק הזמן שבאזהרה והוצאותיו מוטלות כמובן על השוכר.  

חשוב שתדעו: השוכר יכול לבקש להאריך את תקופת הפינוי שלו ב-14 ימים נוספים לכל היותר. הודעה על כך תינתן למשכיר ולכל מחזיק נוסף בדירה או בחלקה אם יש כזה.

איך אפשר להגדיל את הסיכוי לזכות בתביעה?

אמנם נדמה שתהליך התביעה ולוחות הזמנים משלב לשלב ברורים למדי, אך חוקי המקרקעין בישראל מעמידים שורה ארוכה מאוד של סעיפים ותקנות שמצרים את התנהלות המשכירים ומתירים להם נתיבי פעולה טקטיים ומחושבים בלבד, בעיקר לאור הזכויות של השוכרים וחוק השכירות והשאילה שחלקו קוגנטי (לא ניתן להתנות עליו על אף  שהצדדים הסכימו על התניות אלו) 

העברת תביעת פינוי מושכר מסדר דין מהיר לסדר דין רגיל

חשוב לציין כי במקרים אלה, כל יום שחולף עשוי להסב נזקים רבים שחלקם אף בלתי הפיכים לבעלי הנכס. לכן הדרך הנכונה והבטוחה ביותר תהיה לנהל את התביעה בעזרת גורם משפטי מקצועי. 

טיפול משפטי יסודי כבר מראשית הדרך צפוי לסייע ולכוון את התובעים להליך נכון, מהיר ומדויק בעבורם, באופן שימנע את התארכות ההליכים המשפטיים ומטעויות שיובילו להפסדים גדולים.

בשורה התחתונה:

תביעת פינוי מושכר תוגש כבר ברגע שבו בעלי הדירה הגיעו למסקנה כי השוכרים שלהם לא מתכוונים לתקן הפרות שבוצעו ומסרבים לעזוב את הנכס על אף הבקשות, ההפצרות וההתראות שנשלחו אליהם.

רגע לפני הגשת התביעה, מומלץ להתייעץ משפטית עם עורך דין לפינוי שוכרים מומחה ועתיר ניסיון בתחום, שיוכל להגן על האינטרסים האישיים שלכם כמשכירים ולהביא לזכייה מהירה ככל האפשר בתביעה, תוך צמצום הנזקים והשלמת הפינוי בהקדם.

אם נקלעתם לסיטואציה בעייתית מול השוכר שלכם ואין מנוס מלפעול נגדו משפטית, נשמח לספק לכם את הסיוע המשפטי המיידי והמקיף ביותר לניהול התביעה. צרו עמנו קשר עוד היום.