פינוי בר רשות

סוגיית בר רשות במקרקעין בכלל ואופן פינוי בר רשות הוא נושא מורכב בדין הישראלי.

המושג "בר רשות" אינו קיים בחקיקה מפורשת אלא בפסיקת בתי המשפט השונים.

במאמר נסקור בקצרה את אופן הפינוי של בר רשות ממקרקעין , תוך התמקדות בסוגיות שונות שעולות בפסיקה.

הגדרת בר רשות במקרקעין

בר רשות הוא אדם שקיבל הרשאה להשתמש במקרקעין מבעל הזכויות בהם או ממי שמוסמך לתת הרשאה כזו.

חוק המקרקעין מונה מספר סוגים של בעלי זכויות במקרקעין: בעלים, שוכרים, בעלי משכנתאות, נהני זיקת הנאה, זכות קדימה.

על כן, להבדיל משוכר או חוכר, לבר רשות אין כל זכות קניינית במקרקעין.

מאפייני בר רשות:

1. מקור ההרשאה: ההרשאה יכולה להינתן בכתב, בעל פה, או להשתמע מהתנהגות הצדדים (רשות מכללא).
2. תקופת ההרשאה: יכולה להיות קצובה או בלתי קצובה.
3. מטרת השימוש: מוגדרת בהתאם להסכמה בין הצדדים.
4. הדירות ההרשאה: ככלל, הרשות ניתנת לביטול, אלא אם הוסכם אחרת (או אם קבע ביהמ"ש כי ההרשאה אינה הדירה).

ביטול הרשות והליך הפינוי

שלבי הפינוי:

1. הודעה על ביטול הרשות:

– יש למסור הודעה ברורה ומפורשת על סיומה של הרשות לעשות שימוש במקרקעין.

– ההודעה צריכה לציין את מועד הפינוי הנדרש.

– יש לתת לבר הרשות זמן סביר להתארגנות, בהתחשב בנסיבות.

2. תקופת התארגנות:

– משך הזמן תלוי בגורמים כמו משך ההחזקה, מטרת השימוש, אופן קבלת הרשות והשקעות שבוצעו בנכס.

3. הגשת תביעת פינוי:

– אם בר הרשות אינו מפנה את הנכס, ניתן להגיש תביעת סילוק יד לבית המשפט.

– הסמכות העניינית: בית משפט השלום, בהתאם לסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984.

– הסמכות המקומית: בית משפט השלום הממוקם במחוז (כל המחוז, לאו דווקא באותה העיר) בו מצויים המקרקעין.

סדרי הדין בפינוי של בר רשות לעומת פינוי שוכר

להבדיל מהליך של תביעה לפינוי מושכר המתנהלת בסדר דין מהיר במיוחד, תביעה לסילוק יד של בר רשות ממקרקעין הינה תביעה רגילה במקרקעין המתנהלת בסדר דין רגיל ועל כן, תביעה זו אינה מתבררת במהירות והיא עשויה לקחת זמן רב.

שיקולי בית המשפט בתביעות פינוי של בר רשות

בית המשפט ישקול מספר גורמים בבואו להכריע בתביעת פינוי:

1. אופי הרשות:

– האם הרשות הייתה מוגבלת בזמן או למטרה ספציפית.

– האם הייתה כוונה ליצור רשות בלתי הדירה.

2. משך ההחזקה:

– ככל שתקופת ההחזקה ארוכה יותר, כך עשוי בית המשפט להיות זהיר יותר בפינוי.

3. השקעות בר הרשות:

– השקעות משמעותיות שביצע בר הרשות במקרקעין עשויות להשפיע על החלטת בית המשפט, במיוחד אם נעשו בידיעת נותן הרשות.

4. נסיבות מתן הרשות וביטולה:

– בית המשפט יבחן את ההקשר הכולל של מערכת היחסים בין הצדדים ואופן קבלת הרשות (בהרשאה מפורשת או מכללא).

5. תום לב:

– התנהגות הצדדים ומידת תום הלב שלהם לאורך התקופה.

הגנות אפשריות של בר הרשות

1. טענת רשות בלתי הדירה:

– בר הרשות יכול לטעון כי הרשות הפכה לבלתי הדירה בשל הסתמכות או הבטחה מפורשת.

2. הסתמכות והשקעות:

– טענה כי בוצעו השקעות משמעותיות בנכס או במקרקעין בהסתמך על המשך הרשות.

3. חוסר תום לב בביטול הרשות:

– טענה כי ביטול הרשות נעשה בחוסר תום לב או באופן שרירותי.

סעדים אפשריים 

1. צו פינוי:

– צו פינוי הינו הסעד העיקרי בתביעות פינוי נגד ברי רשות.

2. פיצויים לבר הרשות:

– במקרים מסוימים, בית המשפט עשוי לפסוק לטובת בר הרשות וכנגד פינויו מהמקרקעין, פיצויים בגין השקעות או הסתמכות לאורך השנים.

3. דמי שימוש ראויים:

– בעל המקרקעין עשוי לתבוע דמי שימוש עבור התקופה שלאחר ביטול הרשות, בדגש על דמי שימוש לאחר בעבור התקופה שלאחר ביטול הרשות שכן, לא ניתן לתבוע דמי שימוש ראויים בעבור התקופה בה ניתנה רשות..

4. צו עשה:

– במקרים מתאימים, בית המשפט עשוי להורות על ביצוע פעולות ספציפיות, כגון תיקון נזקים שעשה בר הרשות, הריסת מבנים וכו'.

המלצות לפינוי בר רשות

1. תיעוד: חשוב לתעד את כל ההסכמות (ככל והיו) והתקשורת בין הצדדים.
2. הסכם בכתב: מומלץ להסדיר את מערכת היחסים בהסכם כתוב, גם אם אין חובה חוקית לכך.
3. בדיקה תקופתית של הנכס: בעלי מקרקעין צריכים לבדוק מעת לעת את מצב הנכס והשימוש בו.
4. ייעוץ משפטי שוטף: מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בדיני מקרקעין בכל שלב של מערכת היחסים.

לסיכום

פינוי בר רשות במקרקעין הוא הליך מורכב הדורש הבנה מעמיקה של דיני המקרקעין והפסיקה הרלוונטית. על בעלי מקרקעין להיות זהירים בעת מתן רשות שימוש, ועל ברי רשות להיות מודעים למעמדם המשפטי המוגבל. בכל מקרה של סכסוך, חשוב לפעול בהתאם להוראות החוק ולשקול את כל ההיבטים המשפטיים והמעשיים הכרוכים בפינוי.

למשרדנו ניסיון רב בפינוי מחזיקים שונים ממקרקעין.

הנכם מוזמנים לפנות אלינו בכל לייעוץ פרטני.