פינוי שוכר

אם הגעתם לכאן, סימן שאתם מתמודדים כעת עם שוכר בעייתי במיוחד: כזה שלא משלם, שגרם לנזקים חמורים בדירה, מטריד את השכנים ואפילו מסרב להתפנות בסיום החוזה. אז מה עושים? פינוי שוכר עשוי להתגלות כמלאכה מורכבת, אסטרטגית ורגישה, בעלת מספר צר מאוד של פעולות בהן תוכלו לנקוט לפי החוק. אז מה מותר ואסור לכם לעשות? באילו כלים תפנו לשוכר ומתי תאלצו לתבוע אותו? לפניכם מדריך מפורט לסוגיה:

פינוי שוכר מהדירה – 3 סיבות עיקריות שמצדיקות זאת

הפרה יסודית של החוזה

כל חוזה שכירות שנחתם בין משכיר לשוכר מעמיד תנאים בהם נדרשים הצדדים לעמוד לאורך כל תקופת ההשכרה. ומה קורה אם השוכר הפר את אחד התנאים הללו? במקרה כזה ניתן לראות בכך הפרה יסודית של החוזה ושבגינה ניתן לפנותו מהדירה. הנה כמה הפרות חוזה יסודיות נפוצות:

• השחתה או גרימת נזק לנכס המושכר
• אי עמידה בתשלומי שכר הדירה, שיקים חוזרים או בעיות חוזרות ונשנות בגבייה
• שימוש בדירה שלא למטרות האמורות בהסכם
• עריכת שינויים במבנה ללא רשות המשכיר
• גרימת מטרד, רעש ולכלוך ליתר דיירי הבית המשותף

פגיעה בזכויות הקניין

זכות זו מאפשרת לכל אדם שבבעלותו נכס, למנוע מאחרים להשתמש בו או להסב לו נזק. נסיבות הנוגעות לזכות זו לרוב נשענות על מצב של פלישה לנכס או החזקתו בכוח.

כך לדוגמה, שוכר לשעבר שהחוזה שלו פקע ולמרות זאת ממשיך להתגורר בנכס ומסרב להתפנות מיוזמתו. דוגמה נוספת היא של דייר שכבר פינה את הדירה עצמה, אך מוסיף להשתמש בשטחיה החיצוניים כמו הגינה, החניה או המחסן – בין אם דרך הותרת רכושו הפרטי במקום ובין אם בעשיית שימוש אישי בשטחים אלה, על אף שכבר לא קיים קשר חוזי כלשהו מול בעלי הדירה.

פגיעה בזכויות הקניין מהווה את המקרה הבולט ביותר שבו חשוב לבעלי הדירות להבין איך לפעול מול הדייר ומה אסור ומותר לעשות בכל שלב כדי לסלק אותו. בהמשך המאמר תמצאו את התשובה המלאה לכך.

פינוי שוכר עקב מכירת הדירה

סיטואציה נוספת שעשויה לאלץ את בעל הנכס לפעול לפינוי השוכר מהדירה, היא כאשר בעליה מכרו אותה ומועד המסירה קרב ובא אך נראה שהשוכר אינו מתכוון לפנות המושכר במועד סיום תקופת החוזה ומסירת החזקה לקונה.

מצב זה עלול לחשוף את המוכר לתביעה מול הקונה בגין הפרת חוזה ולכן כדי להימנע מראש ממקרה כזה, מומלץ לוודא שתקופת המסירה לא תהיה סמוכה מאוד לעזיבת הדייר. 

ככל וישנן אינדיקציות ברורות לכך שהשוכר אינו מתכוון לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות, ועל מנת שלא להיקלע לסיטואציה של הפרת הסכם המכר מול הקונה, יש לפעול לפינוי השוכר בעילה של הפרה צפויה של הסכם השכירות ולהגיש תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר שעשויה להסתיים בתוך 30-60 ימים. 

מקורה של עילת פינוי בשל הפרה צפויה של הסכם השכירות הינו סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), וכדלהלן:

"גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות הענין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו".

בית המשפט העליון בפסק דין רע"א 4089/22 אבי חלילי נ' דניאל גמרסני אף קבע על פי פסק דין זה, כי ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד שוכר אף אם טרם הפר בפועל את הסכם השכירות ככל והפרתו אכן צפויה.

האם ניתן לפנות שוכר עקב מכירת דירה טרם תום תקופת השכירות?

חשוב לציין ולהדגיש כי ככל והשוכר לא הפר את הסכם השכירות ואינו מתכוון להפר אותו, וככל ותקופת השכירות לא הסתיימה ואין סעיף מפורש המתיר לפנותו עקב מכירת דירה, לא ניתן לפנות שוכר רק בעילה של מכירת הדירה הואיל וזכותו של בעל הנכס למכור את הנכס כפופה לזכותו של השוכר בנכס.

 סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה קובע כדלהלן:

"(א) משהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם. (ב) המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר (בסעיף זה – הרוכש); עשה כן, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים של המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין, גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות."

אם כן, יש לשים לב שהעולה מהאמור לעיל כי מכירת דירה אינה עילה לפינוי שוכר ככל ולא הפר את הסכם השכירות או שלא נסתיימה תקופת השכירות ובתנאי שאין סעיף בהסכם השכירות המתיר לו לעשות כן. 

שלבי התהליך

אז איך מפנים שוכר מהנכס ומנהלים את התהליך בצורה חוקית, תקינה ולא פחות חשוב – גם שפויה? נפרט כעת שלב אחר שלב את כל הפעולות ההדרגתיות שתצטרכו לבצע. כל אחד מהשלבים הללו עשוי לקדם את הפינוי ללא צורך להתקדם לשלבים הבאים:

שיחה אישית עם הדייר

הצעד הראשון יהיה לפנות לדייר ולעדכן אותו על הנסיבות שבגינן אתם דורשים ממנו לפנות את הנכס. ייתכן שהדייר שלכם בכלל לא מודע לשיקים שחזרו או לתלונות עליו מצד השכנים ולכן כדאי לעדכן אותו במהות הבעיה, להבהיר כי חלה הפרה חוזית או שתקופת השכירות הסתיימה ולהעמיד את הפינוי עד לתאריך עזיבה כפי שמורה החוזה בהתאם למקרה.

זה גם המקום מצידו של הדייר להשמיע את טיעוניו להפרות שלכאורה ביצע. אם מדובר באי הבנה פשוטה, סביר להניח שהיא תיפטר בקלות ולא תצריך הליכים כספיים ומשפטיים.

שליחת מכתב התראה

אם השיחות עם הדייר לא עזרו וההפרה נמשכת, עליכם לשלוח לו מכתב התראה בדואר רשום. מכתב זה צריך לציין את כל סעיפי החוזה שהופרו, דרישה לתיקונם עד למועד מפורש (מקובל לתת 7-14 ימים) ולציין כי אם פעולות אלה לא יבוצעו, יש צורך לפנות את הדירה בזמן סביר ו/או לצד שימוש בביטחונות וערבויות אם קיימים.

ניסוח פורמלי של המכתב, גם באמצעות עורך דין, עשוי להרתיע את השוכר ולגרום לו להבין שאתם כבר עומדים לפעול מולו משפטית. רוב האנשים נרתעים מאיום משפטי שכזה ולכן זהו השלב שבו מרבית השוכרים הסרבנים מתפנים מהדירה.

הגשת תביעה בבית המשפט

אם גם מכתב ההתראה לא נשא פרי, עליכם להגיש תביעה דחופה לפינוי מושכר בבית משפט שלום ולקבל צו המורה על הפינוי תוך 60 יום.

כדי לתבוע, עליכם לצרף את כל האסמכתאות שתומכות בטענותיכם כמו חוזה השכירות, תיעוד של תכתובות, העדר תשלומים, תמונות של נזק שנגרם לדירה ואישור על תשלום אגרת התביעה. הליך זה כולל סעד אחד ויחיד והוא פינוי מושכר בלבד. אם יש צורך לתבוע בגין הפסדי שכר הדירה ונזקים, יש לתבוע הוצאות משפט בנפרד לאחר מכן, דרך הגשת תביעה כספית או שימוש בשיקים/ שטר חוב דרך הוצאה לפועל.

כעת הנתבע יקבל במסירה אישית את כתב התביעה נגדו ויקבל 30 ימים להגשת כתב הגנה. בשלב זה הדייר מנוע מלהגיש נגדכם תביעה נגדית. בין אם הוגש כתב הגנה ובין אם לא, יזומנו הצדדים לדיון בבית המשפט בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. דיון זה יכלול את טענות הצדדים ופסק דין שיתקבל במקום או בתוך מספר ימים.

אכיפת פסק דין לפינוי

בפסק הדין יינתן צו פינוי המורה על פינוי השוכר בתוך זמן נתון אותו קוצב פסק הדין.

במידה ופסק הדין לא מורה על תקופה קצובה לפינוי, על הדייר לפנות את הנכס או הדירה בתוך 15 יום מיום שניתן פסק הדין או מיום שהומצא פסק הדין לנתבע ככל וישנה הוראה כזו בפסק הדין.

במידה והשוכר לא מפנה את הדירה בתוך התקופה שקצב בית המשפט או לאחר 15 ימים אם פסק הדין "שותק" בנוגע למועד ביצוע פסק הדין, יש לפעול לפינוי השוכרים באמצעות לשכת ההוצאה לפועל המשמשת כערכאה ביצועית לביצועו של פסק הדין.

פינוי שוכר בהוצאה לפועל הינו הליך שונה ונפרד לחלוטין מהליך של תביעה לפינוי מושכר בבית המשפט.

מדובר בהליך הכולל שלבים ופרטים רבים הכוללים פתיחת תיק הוצאה לפועל, שליחת אזהרה המונפקת מלשכת ההוצאה ,שילוב קבלן מורשה מטעם ההוצאה לפועל, תיאום עם שוטרים בשכר לביצוע ההליך, משאית ומובילים לפינוי תכולתו של השוכר וכו'.

כאמור, מדובר בהליך סבוך ועל מנת לבצעו ביעילות ובמהירות, יש להיעזר בעורך דין לפינוי שוכרים שזה תחום התמחותו.

מה לא כדאי לעשות בהליך של פינוי שוכר?

גם אם אתם בוערים מבפנים על הסוגיה, גם אם האמוציות משתלטות על ההיגיון, גם אם הלחץ או חוסר האונים מוציאים אתכם מהדעת – ניהול טקטי חכם, מושכל ו"לפי הספר" הוא המפתח לסיום הפרשה בצורה החלקה והבטוחה ביותר, כדי שלא תיחשפו לתלונה במשטרה, מעצר, תביעה משפטית או חלילה למעשי זדון ונקמה הכרוכים בסיכון אישי חמור.

לפיכך, כל פעולה שלא הוזכרה במדריך שלבי פינוי המושכר שלנו אסורה לפי חוק:

• פינוי פיזי של שוכרים, חפצים, מערכות ורכוש מהדירה
• החלפת מנעולים או הקמת חומה/ קיר למניעת גישה לנכס
• סנקציות כמו ניתוק החשמל, הגז, המים והטלפון.
• הפרעה לשהות הדייר בנכס כמו השמעת מוזיקה עוצמתית, ניפוץ שמשות או ניקוב צמיגי הרכב.

אדם שלוקח את החוק לידיים לא רק מסתכן בכל השלכה פלילית ואזרחית אפשרית, אלא גם מכשיל את פרוצדורת פינוי הדירה שלו מול בית המשפט. דעו גם שהמשטרה לא נוטה להתערב בסכסוכים אזרחיים ולכן לא תוכלו להזמין לדייר שלכם ניידת כדי שתפעל מולו בעצמה.

הכלי החזק ביותר לניהול פינוי שוכרים מהיר: סיוע משפטי מקצועי

כבעלי נכס מקרקעין יקר, אינכם יכולים להרשות לעצמכם אף לא גרם של הפסד כלכלי שנובע מהשכרת הדירה ולכן ברור שאתגר פינוי השוכר הסרבן כרוך במערבולת איומה של תחושות והשלכות חיים.

ולמרות זאת, אתם לא לבד. סכסוכי שוכר-משכיר נחשבים למקרה נפוץ ואפילו שגרתי במציאות הישראלית. מכיוון שעבורכם מדובר במציאות חדשה ומחוסרת ידע משפטי וחוקי מתאים, מומלץ שעורך דין המתמחה בהליכי פינוי שוכרים ושכבר טיפל במאות מקרים דומים ינהל אותה בעבורכם.

סיוע משפטי מאת הפורטל המקצועי 'פינוי' – לפינוי דיירים, שוכרים ופולשים, יסייע לכם לתכנן את הליכי הפינוי כראוי מבלי להיקלע להשלכות בלתי רצויות, לקבל ייצוג משפטי שיזרז את ההליכים ולסיים את ההתקשרות עם הדייר הבעייתי על הצד המנצח. להתייעצות, חייגו אלינו כבר עכשיו.

כדאי לקרוא: פינוי דייר מוגן