פינוי דייר מוגן

פינוי דייר מוגן נחשב לסוגיה די נדירה בעולם המקרקעין הנוכחי, אם כי קיימות עדיין כ-40,000 דירות מוגנות בישראל, כל אחת מהן תמצה במוקדם או במאוחר את רצון בעליה להמשיך לשמש ככזאת. חלק מבעלי הדירות הללו כבר מתמודדים עם סכסוך שהתגלע בינם לדיירים המוגנים עקב הרצון להשתחרר מהשעבוד, מה שמציף שאלות לגבי הזכויות והחובות של הצדדים, הנסיבות שבגינן אפשר לקבל צו פינוי לדייר וכיצד בכלל לנהל את ההליך.

אז בואו נסביר: מיהו דייר מוגן?

דייר מוגן הוא שוכר ייחודי, בעל זכויות נפרדות מאלו של שוכרים "רגילים" ושנובעות מחוק הגנת הדייר (התשל"ב, 1972) המספק מעין מענה סוציאליסטי למחוסרי יכולת, בקבלת דיור קבוע וזול.

הדייר המוגן מקבל את מעמדו בכפוף להסכמת בעלי הדירה (בשכירויות שהחלו לאחר התאריך 20.8.1968) ובתנאי ששילם דמי מפתח (סכום חד פעמי בכניסה לדירה) – כשליש מערכה המקורי של הדירה בשוק החופשי או לחילופין כתוצאה מקבלת מעמד זה בירושה, כאשר הדייר המוגן במקור הלך לעולמו או התגרש ובן/ בת זוגו וילדיו שהתגוררו עמו יורשים "זכות המשך".

דייר מוגן מקבל זכויות רבות שאינן קנייניות:

• היתר לשימוש בדירה למגורים או למטרות עסקיות, תוך שבעליה מנוע מלמכור אותה תמורת שוויה בשוק החופשי או להשכיר אותה בסכום שיראה לנכון.
• תשלום דמי שכירות בגובה בסיסי של כמה מאות שקלים, עם עלייה נמוכה מאוד במחיר לאורך הזמן (עליית מחיר בכמה אחוזים בודדים אחת לתקופה).
• הגנה מפני פינוי, כך שהדייר עשוי להתגורר בה כל חייו.
• הפיכת קרובי משפחתו לדיירים מוגנים בעצמם, כל עוד התגוררו עמו בנכס ושהו עמו.

בשל אופי היחסים הייחודי בין המשכיר והשוכר, חלות על הצדדים גם חובות – כאשר הן מופרות ייתכן ותתקיים האופציה לפינוי דייר מוגן:

• דייר מוגן שנטש את דירתו או הפסיק להתגורר בה לפרק זמן מסוים ומכל סיבה (אפילו אם מדובר באשפוז), מאבד את הזכות להמשיך להתגורר בה.
• הדייר המוגן אינו בעל זכויות בניה או היתר לשיפוץ, שלא באישור הבעלים.
• בעלי הדירה מחויבים לדאוג לתקינות, ניקיון ואחזקת כלל המבנה ומערכותיו.
• הדיירים המוגנים ישתתפו בעלויות, בעוד שתיקונים פנימיים מסוימים נמצאים באחריותם המלאה.
• דיירים מוגנים מחויבים לעמוד לחלוטין בכל תנאי החוזה שנחתמו בתחילת השכירות, לרבות תשלום התמורה המלאה בעד ההשכרה ובמועד שנקבע מול בעל הבית.

מהן הסיבות שבגינן אפשר לפנות דייר מוגן?

בחוק נמצאות מספר עילות שמאפשרות לפנות את הדייר המוגן מהנכס:

הפרת התחייבויות חוזיות

כל מקרה של היעדר תשלום דמי השכירות או הפרת תנאי מפורש אחר שמצוי בחוזה השכירות, צפוי לחשוף את הדייר המוגן להליך פינוי. תנאים אלה יכולים להיות בין היתר: עריכת שימוש לא חוקי בנכס ו/או שלא בהסכמת הבעלים, השחתת הדירה או גרימת נזקים מכוונים, השכרה לצד ג' במטרה להפיק רווח בלתי הוגן, הטרדת שכנים וכן הלאה.

נסיבות שאינן מקנות הגנה מכוחו של חוק הגנת הדייר

כאשר קיים מקרה שהחוק לא חל עליו, ייתכן שניתן יהיה להשתמש בהליך פינוי דייר מוגן. כך למשל, כאשר הסכם השכירות לא קובע מפורשות את מעמדו של הדייר המוגן ככזה; הנכס התפנה מאז התאריך 20.8.1968 מכל דייר מוגן "ממשיך" ולא שולמו תמורתו דמי מפתח; ככל שהשכירות מבוצעת בפנסיון, בית הארחה או מלון; וכאמור, ככל שהשוכר עזב את הדירה או נטש אותה.

נסיבות הכרוכות בהריסת המבנה ובנייה מחודשת

עילה נפוצה בתקופה של התחדשות עירונית ושיפור עמידה בתקנים, המתייחסת למצב שבו בעל הבית מעוניין להרוס את הדירה או הבניין שבו היא נמצאת, כדי לבצע תיקון או שינוי יסודי. הפינוי יאושר במקרה כזה, רק אם ניתן לבעל הדירה היתר בנייה והוא עדכן בכך את הדייר בכתב, כולל ציון נכונותו לדאוג לסידור חלופי.

ומה לגבי פינוי דייר מוגן מעסק?

פינוי דייר מוגן בעסק מתרחש כמעט תמיד בבתי עסק ישנים וותיקים, בהם מתעורר הצורך לפנות את הדיירים מטעמי בטיחות או בשל העובדה שהנכס שייך למדינה וכעת מופקע עבורה לצרכים ציבוריים. בשני המקרים יהיה צורך בהסדר חלופי לדייר ובהליך שעשוי להיות מעט מורכב.

חשוב לדעת שהפינוי לא יבוצע כל עוד הוא כרוך בפגיעה במוניטין. מומלץ לבחון לכך את ההיתכנות מול גורם מקצועי שימצא את הצידוק הסוציאלי הרלוונטי, שלא יפגע במי מהצדדים.

כיצד מתבצע תהליך הפינוי?

להבדיל מהליכי פינוי שוכרים או סילוק יד ממקרקעין המנוהלים בבית משפט שלום או אצל המפקח על הבתים המשותפים, הליכי הפינוי במקרה של שכירות מוגנת מנוהלים בבית הדין לשכירויות – ערכאה שיפוטית ייחודית בעלת סמכויות של בית משפט שלום.

הצעד הראשון בהליך יהיה להגיש תביעה לבית הדין לשכירויות המשויך לאזור הגיאוגרפי שבו נמצאת הדירה. יש להגיש את כתב התביעה בצירוף תיעוד הנסיבות לפינוי ולקבל מועד לדיון. בית המשפט יפסוק האם הנכס יפונה והאם ישולמו במסגרת הפינוי פיצויים לדייר, כנגד תשלום דמי המפתח ששילם בעבר.

אם נתקבל פסק דין שהדייר מסרב לכבד, ניתן לפנות עם פסק הדין להוצאה לפועל ולפתוח לדייר תיק במטרה לאכוף אותו.

חשוב לזכור:

חוק הגנת הדייר לעולם יעדיף את זכויות הדיירים המוגנים על פני זכויות בעלי המקרקעין ולכן ניסיונות עצמיים בפינוי הדייר אסורים בהחלט. איסורים אלה אינם שונים מאוד מאלה שקיימים בפינוי של כל שוכר אחר ולכן כל ניסיון כמו חסימת הגישה לדירה, ניתוק המים והחשמל, שימוש בכוח או לחילופין הפרת התחייבויות הבעלים (כמו סירוב להמשיך לתחזק את הנכס) – פסול לחלוטין ואף עלול לסכל את הליך הפינוי בסופו של דבר.

ומה עוד ניתן לעשות?

• לערער על פסק הדין תוך 60 ימים (הדיון יתקיים בבית המשפט המחוזי).
• להגיע להסכם בין הבעלים והדייר המוגן, הכולל פינוי בתמורה לפיצוי כספי. פיצוי זה צריך להיות בהלימה עם גילו של הדייר, מצבו הבריאותי, משפחתו וסיכויים לקבל את הזכות להמשך מגורים בנכס, וערכו של הנכס כפנוי.

ומה לסיכום?

הליכי פינוי מושכר במקרה של דיירות מוגנת נחשבים למורכבים ומסועפים פי כמה מאלו שמבוצעים בשכירויות רגילות ולכן כרוכים מטבעם בסיוע מקצועי בהתאם למקרה ולנסיבותיו. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בנושא ולקבל מידע והכוונה מדויקים ולנהל את ההליך באופן אחראי ונכון עד לסיומו.