פינוי שוכר

אם הגעתם לכאן, סימן שאתם מתמודדים כעת עם שוכר בעייתי במיוחד: כזה שלא משלם, שגרם לנזקים חמורים בדירה, מטריד את השכנים ואפילו מסרב להתפנות בסיום החוזה. אז מה עושים? פינוי שוכר עשוי להתגלות כמלאכה מורכבת, אסטרטגית ורגישה, בעלת מספר צר מאוד של פעולות בהן תוכלו לנקוט לפי החוק. אז מה מותר ואסור לכם לעשות? באילו כלים תפנו לשוכר ומתי תאלצו לתבוע אותו? לפניכם מדריך מפורט לסוגיה:

פינוי שוכר מהדירה – 3 סיבות עיקריות שמצדיקות זאת

הפרה יסודית של החוזה

כל חוזה שכירות שנחתם בין משכיר לשוכר מעמיד תנאים בהם נדרשים הצדדים לעמוד לאורך כל תקופת ההשכרה. ומה קורה אם השוכר הפר את אחד התנאים הללו? במקרה כזה ניתן לראות בכך הפרה יסודית של החוזה ושבגינה ניתן לפנותו מהדירה. הנה כמה הפרות חוזה יסודיות נפוצות:

• השחתה או גרימת נזק לנכס המושכר
• אי עמידה בתשלומי שכר הדירה, שיקים חוזרים או בעיות חוזרות ונשנות בגבייה
• שימוש בדירה שלא למטרות האמורות בהסכם
• עריכת שינויים במבנה ללא רשות המשכיר
• גרימת מטרד, רעש ולכלוך ליתר דיירי הבית המשותף

פגיעה בזכויות הקניין

זכות זו מאפשרת לכל אדם שבבעלותו נכס, למנוע מאחרים להשתמש בו או להסב לו נזק. נסיבות הנוגעות לזכות זו לרוב נשענות על מצב של פלישה לנכס או החזקתו בכוח.

כך לדוגמה, שוכר לשעבר שהחוזה שלו פקע ולמרות זאת ממשיך להתגורר בנכס ומסרב להתפנות מיוזמתו. דוגמה נוספת היא של דייר שכבר פינה את הדירה עצמה, אך מוסיף להשתמש בשטחיה החיצוניים כמו הגינה, החניה או המחסן – בין אם דרך הותרת רכושו הפרטי במקום ובין אם בעשיית שימוש אישי בשטחים אלה, על אף שכבר לא קיים קשר חוזי כלשהו מול בעלי הדירה.

פגיעה בזכויות הקניין מהווה את המקרה הבולט ביותר שבו חשוב לבעלי הדירות להבין איך לפעול מול הדייר ומה אסור ומותר לעשות בכל שלב כדי לסלק אותו. בהמשך המאמר תמצאו את התשובה המלאה לכך.

פינוי שוכר עקב מכירת הדירה

סיטואציה נוספת שעשויה להצדיק את פינוי השוכר מהדירה, היא כאשר בעליה מוכרים אותה וכבר סגרו מול הקונה את כל פרטי המכר לרבות מועד המסירה, אך כעת הוא מתמהמה ביציאתו בניגוד להסכם השכירות ובאופן שכבר חופף ממש את תאריך המסירה בפועל.

מצב זה חושף את המוכר לתביעה מול הקונה בגין הפרת חוזה ולכן כדי להימנע מראש ממקרה כזה, מומלץ שתקופת המסירה לא תהיה סמוכה מאוד לעזיבת הדייר. אם אין כל ברירה והפינוי הופך לדחוף ביותר, יש לפנות להליכים משפטיים מידיים, מה שעשוי להימשך בין חודש אחד במסלול המקוצר ועד למספר חודשים במסלול הארוך.

שלבי התהליך

אז איך מפנים שוכר מהנכס ומנהלים את התהליך בצורה חוקית, תקינה ולא פחות חשוב – גם שפויה? נפרט כעת שלב אחר שלב את כל הפעולות ההדרגתיות שתצטרכו לבצע. כל אחד מהשלבים הללו עשוי לקדם את הפינוי ללא צורך להתקדם לשלבים הבאים:

שיחה אישית עם הדייר

הצעד הראשון יהיה לפנות לדייר ולעדכן אותו על הנסיבות שבגינן אתם דורשים ממנו לפנות את הנכס. ייתכן שהדייר שלכם בכלל לא מודע לשיקים שחזרו או לתלונות עליו מצד השכנים ולכן כדאי לעדכן אותו במהות הבעיה, להבהיר כי חלה הפרה חוזית או שתקופת השכירות הסתיימה ולהעמיד את הפינוי עד לתאריך עזיבה כפי שמורה החוזה בהתאם למקרה.

זה גם המקום מצידו של הדייר להשמיע את טיעוניו להפרות שלכאורה ביצע. אם מדובר באי הבנה פשוטה, סביר להניח שהיא תיפטר בקלות ולא תצריך הליכים כספיים ומשפטיים.

שליחת מכתב התראה

אם השיחות עם הדייר לא עזרו וההפרה נמשכת, עליכם לשלוח לו מכתב התראה בדואר רשום. מכתב זה צריך לציין את כל סעיפי החוזה שהופרו, דרישה לתיקונם עד למועד מפורש (מקובל לתת 7-14 ימים) ולציין כי אם פעולות אלה לא יבוצעו, יש צורך לפנות את הדירה בזמן סביר ו/או לצד שימוש בביטחונות וערבויות אם קיימים.

ניסוח פורמלי של המכתב, גם באמצעות עורך דין, עשוי להרתיע את השוכר ולגרום לו להבין שאתם כבר עומדים לפעול מולו משפטית. רוב האנשים נרתעים מאיום משפטי שכזה ולכן זהו השלב שבו מרבית השוכרים הסרבנים מתפנים מהדירה.

הגשת תביעה בבית המשפט

אם גם מכתב ההתראה לא נשא פרי, עליכם להגיש תביעה דחופה לפינוי מושכר בבית משפט שלום ולקבל צו המורה על הפינוי תוך 60 יום.

כדי לתבוע, עליכם לצרף את כל האסמכתאות שתומכות בטענותיכם כמו חוזה השכירות, תיעוד של תכתובות, העדר תשלומים, תמונות של נזק שנגרם לדירה ואישור על תשלום אגרת התביעה. הליך זה כולל סעד אחד ויחיד והוא פינוי מושכר בלבד. אם יש צורך לתבוע בגין הפסדי שכר הדירה ונזקים, יש לתבוע הוצאות משפט בנפרד לאחר מכן, דרך הגשת תביעה כספית או שימוש בשיקים/ שטר חוב דרך הוצאה לפועל.

כעת הנתבע יקבל במסירה אישית את כתב התביעה נגדו ויקבל 30 ימים להגשת כתב הגנה. בשלב זה הדייר מנוע מלהגיש נגדכם תביעה נגדית. בין אם הוגש כתב הגנה ובין אם לא, יזומנו הצדדים לדיון בבית המשפט בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. דיון זה יכלול את טענות הצדדים ופסק דין שיתקבל במקום או בתוך מספר ימים.

אכיפת פסק דין לפינוי

פסק הדין מקציב כמעט תמיד 15 ימים לפינוי הדירה. אם בתום התקופה הנכס לא פונה, יש לפנות כבר ביום ה-16 עם פסק הדין להוצאה לפועל, שם יסירו מכם כל מאמץ להמשיך לפעול עצמאית מול הדייר וישגרו לו מכתב התראה על פינוי בתוך 30 ימים ממועד פתיחת התיק. אם השוכר למרות הכל מוסיף להישאר בנכס, יחולו עליו סנקציות להן מוסמך גוף הוצאה לפועל כמו עיקולים ולבסוף גם סילוק בכוח.

מה לא כדאי לעשות בהליך של פינוי שוכר?

גם אם אתם בוערים מבפנים על הסוגייה, גם אם האמוציות משתלטות על ההיגיון, גם אם הלחץ או חוסר האונים מוציאים אתכם מהדעת – ניהול טקטי חכם, מושכל ו"לפי הספר" הוא המפתח לסיום הפרשה בצורה החלקה והבטוחה ביותר, כדי שלא תיחשפו לתלונה במשטרה, מעצר, תביעה משפטית או חלילה למעשי זדון ונקמה הכרוכים בסיכון אישי חמור.

לפיכך, כל פעולה שלא הוזכרה במדריך שלבי פינוי המושכר שלנו אסורה לפי חוק:

• פינוי פיזי של שוכרים, חפצים, מערכות ורכוש מהדירה
• החלפת מנעולים או הקמת חומה/ קיר למניעת גישה לנכס
• סנקציות כמו ניתוק החשמל, הגז, המים והטלפון.
• הפרעה לשהות הדייר בנכס כמו השמעת מוזיקה עוצמתית, ניפוץ שמשות או ניקוב צמיגי הרכב.

אדם שלוקח את החוק לידיים לא רק מסתכן בכל השלכה פלילית ואזרחית אפשרית, אלא גם מכשיל את פרוצדורת פינוי הדירה שלו מול בית המשפט. דעו גם שהמשטרה לא נוטה להתערב בסכסוכים אזרחיים ולכן לא תוכלו להזמין לדייר שלכם ניידת כדי שתפעל מולו בעצמה.

הכלי החזק ביותר לניהול פינוי שוכרים מהיר: סיוע משפטי מקצועי

כבעלי נכס מקרקעין יקר, אינכם יכולים להרשות לעצמכם אף לא גרם של הפסד כלכלי שנובע מהשכרת הדירה ולכן ברור שאתגר פינוי השוכר הסרבן כרוך במערבולת איומה של תחושות והשלכות חיים.

ולמרות זאת, אתם לא לבד. סכסוכי שוכר-משכיר נחשבים למקרה נפוץ ואפילו שגרתי במציאות הישראלית. מכיוון שעבורכם מדובר במציאות חדשה ומחוסרת ידע משפטי וחוקי מתאים, מומלץ שעורך דין המתמחה בהליכי פינוי שוכרים ושכבר טיפל במאות מקרים דומים ינהל אותה בעבורכם.

סיוע משפטי מאת הפורטל המקצועי 'פינוי' – לפינוי דיירים, שוכרים ופולשים, יסייע לכם לתכנן את הליכי הפינוי כראוי מבלי להיקלע להשלכות בלתי רצויות, לקבל ייצוג משפטי שיזרז את ההליכים ולסיים את ההתקשרות עם הדייר הבעייתי על הצד המנצח. להתייעצות, חייגו אלינו כבר עכשיו.

כדאי לקרוא: פינוי דייר מוגן